Offenes Schreiben des Vereins an Verteiler 

Grundsätzlich sollten Stadt und Staat mit gesetzlichen Regelungen nur dann und nur insoweit eingreifen, wenn und soweit es unbedingt nötig und unabdingbar erforderlich ist. Es wird in Abrede gestellt, dass diese Voraussetzungen vorliegen. Begründend wird auf GS . hingewiesen. Nachdem die Hansestadt Lübeck seit mehr als 40 Jahren die erklärte Absicht, einen B-Plan für die PWS (Priwall-Wochenendhaus-Siedlung) aufzustellen, nicht in die Tat umgesetzt hat, kann das als eindeutiger Beweis dafür angesehen werden, dass für die PWS ein B-Plan nicht benötig wird und völlig überflüssig ist.

 

Gerade nach dem Verkauf der PWS  kann vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Belange und Interessen der TEG-Gemeinschaft (TEG = Teileigentumsgrundstück) insgesamt und des einzelnen Grundstückseigentümers bzw. Mieters durch das Selbstbestimmungs- und das Mitspracherecht jedes einzelnen Eigentümers und die Selbstverwaltung nach dem WEG ausreichend und angemessen geregelt worden sind. Grundsätzliche Regelungen und Bestimmungen sind im übrigen durch die Teilungserklärung mit Dienstbarkeiten und Kaufvertragsvereinbarungen auf Dauer verbindlich und fast unabdingbar festgeschrieben. Es besteht auch deshalb für die Stadt kein ausreichend begründeter Handlungsbedarf, einen B-Plan bzw. eine Satzung des geplanten Inhaltes aufzustellen und durch die Bürgerschaft verabschieden zu lassen. Die TEG-Gemeinschaft ist auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes, der Teilungserklärung mit Anlagen und der Kaufverträge grundsätzlich fähig, bereit und in der Lage, die inneren Angelegenheiten der PWS und der einzelnen Bewohner der Siedlung  durch Selbstverwaltung und Selbstbestimmung  eigenständig und eigenverantwortlich zu regeln. Insbesondere ordnungsrechtliche Bestimmungen in der geplanten Satzung benötigen wir und auch die Hansestadt Lübeck nach Art und Umfang des B-Planes nicht. Diese sind wenigstens, wie im einzelnen nachfolgend hilfsweise beantragt, ersatzlos zu streichen, wenn nicht auf Erstellung und Verabschiedung der Satzung ganz verzichtet wird.

 

Die Absicht der Hansestadt Lübeck, einen B-Plan für die PWS aufzustellen, ist u.E. rechtlich unzulässig, da er aus den in der GS dargelegten Gründen  gegen Treu und Glauben, den Gleichbehandlungsgrundsatz und das Willkürverbot verstößt und daher sittenwidrig ist. Dabei muss die Hansestadt Lübeck sich das rechtliche und tatsächliche  widersprüchliche und fehlerhafte Verhalten anrechnen und entgegenhalten lassen,

 

·        einerseits die PWS als Teileigentumsgrundstück zu verkaufen, und zwar zu nicht gerade niedrigen Grundstückspreisen (die mit Sicherheit nicht unter  ortsüblichen Grundstückspreisen gelegen haben), und

·        andererseits danach  erst einen B-Plan für die PWS aufzustellen, der die Rechte der TEG-Käufer und ihre Selbstbestimmung und Selbstverantwortung erheblich und in unnötigerweise und in nicht erforderlichem Umfang beseitigt und einschränkt.

 

So geht es nicht, so kann die Hansestadt Lübeck nicht mit den Bürgern der PWS und ihren Geschäftspartnern (Käufern) umgehen. Das können wir nicht hinnehmen, dagegen werden wir uns mit allen uns zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten wehren.

Notfalls müssten wir uns in Wahrnehmung unserer berechtigten Interessen als PWS- Bewohner an politische Parteien und Gremien und die Öffentlichkeit wenden und gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.  Wir hoffen, dafür haben Sie Verständnis. Vorab suchen wir das Gespräch mit Ihnen und hoffen auf eine einvernehmliche Einigung. Nur zur Information haben wir diese Schreiben mit Anlagen gemäß „Verteiler“ verschickt.

 

Mit freundlichen Grüßen

Verein der Priwall-Wochenendhausbesitzer e.V.

 

 

Ulrich Klempin                       Peter Müsing

1. Vorsitzender                                       Schriftführer

 

 

 

 

Verteiler

Bürgermeister

Bürgerschaftsfraktionen

 

 

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Vorbemerkung :

 

Nachfolgend beziehen sich die Hinweise auf die Ausführungen und Aufzählungen in dem Satzungsentwurf des B-Plan-Vorentwurfes  33.03.00 PWG (SE.BP) bzw. auf die Begründung dazu (SE.Bg).

A.

 

1.      Zu SE BP 1.: keine Einwände

 

2.      Zu SE.BG 4.1 :

Es ist unangebracht und nicht zulässig, den Beschluss der Bürgerschaft vom 27.9.2001 zum Verkauf der Siedlung und der Umwandlung der Miet- in Eigentumsverhältnisse als Anlass und Planungsgrundsatz für den B-Plan anzugeben. Damit zieht sich die Hansestadt Lübeck „an den eigenen Haaren aus dem Sumpf.“ Es hätte erst der B-Plan aufgestellt und dann verkauft werden müssen und können. 

 

Nach mehr als 40 Jahren ohne Bebauungsplan für die PWS müssen nicht und schon überhaupt nicht nach Verkauf einen B-Plan aufgestellt werden und zusätzlich zu den zivilrechtlichen Regelungen in der Teilungserklärung, die völlig ausreichen, für eine Minderheit von TEG-Eigentümern öffentlich-rechtliche Bestimmungen verabschiedet werden, die nachträglich erheblich die Eigentumsrechte der Käufer und den Wert der gekauften TEG-Grundstücke mindern. Dadurch wird der Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt. Das verstößt gegen das Willkürverbot, da willkürlich eine Grenze gezogen wird zwischen PWG-Eigentümern, die schon gebaut und nicht gebaut haben.  Zur weiteren Begründung wird auf die GS hingewiesen.

Antrag:

SE.BG Ziff. 4.1 ist ersatzlos zu streichen.

Zu 4.2.1.: keine Einwände

 

Zu SE.BP Ziff. 2.1 und SE-BG.Ziff. 5 :

Es ist aus den von uns dargelegten Gründen nicht erforderlich und rechtlich unzulässig, nachträglich nach dem Verkauf und zusätzlich zur Teilungserklärung und den ergänzenden zivilrechtlichen Bestimmungen Regelungen durch einen B-Plan nach mehr als 40 Jahren für die PWS restriktive und wertmindernde und einschränkende öffentlich-rechtliche Bestimmungen zu erlassen. Ergänzende Bestimmungen ergeben sich aus den bisher geltenden und anwendbaren Bestimmungen der BNVO, des BBauG und der LBO. Mehr restriktive, öffentlich-rechtliche Bestimmungen sind auch nach Meinung der Hansestadt Lübeck und auch u.E., wie die Vergangenheit seit mehr als 40 Jahren gezeigt hat, nicht erforderlich.

 

 Antrag :

SE.BP Ziff. 2.1: ersatzlos streichen

 

SE.Bg Ziff. 5.1 : ersatzlos streichen bis zum Satz :“ für alle Parzellen ist ein gleiches Maß der baulichen Nutzung angestrebt.“ Das würde im Endergebnis bei Grundstücken von weniger als  300 qm dazu führen, dass die generell mögliche Bebauung nicht in Anspruch genommen werden kann, nämlich 35 qm Grundfläche + 10 qm überdachte Terrasse oder Wintergarten + 15 qm nicht überdachte Freisitze bzw. versiegelte Flächen = Sa. 60 qm. Das wäre „nachträgliche Enteignung auf kaltem Weg“ für die Mehrheit der TEG-Eigentümer, da nur einer Minderheit  mehr als 300 qm Grundstücksfläche zur Verfügung steht.

 

 

 

Noch Wintergarten, Antrag:

Wintergärten können in vorhandene Dächer und Dachüberstände und Wandteile bestehender Gebäude mit einer Fläche von bis zu 10 qm integriert werden. Bei Grundflächen bestehender Gebäude mit Bestandsschutz von mehr als 35 qm Grundfläche ist die Wintergartenfläche auf die möglichen 15 qm nicht überdachten Freisitz bzw. versiegelte Fläche anzurechnen.

 

3.      Gastronomie-Betriebe (noch SE.BP Ziff. 2.1) :

Die Gastronomie-Betriebe sollten Bestandsschutz haben mit den derzeitigen Nutzungsflächen (einschließlich der nicht überdachten Freisitze und versiegelten Flächen). Als Dachform sollten auch Pultdächer in den Maßen von max. 5,5 m und wenigstens 3,5 m Höhe bzw. Dachgauben in Nordrichtung und zweigeschossige Bauweise zulässig sein. Bei Verzicht auf gewerbliche Nutzung oder Unmöglichkeit einer wirtschaftlichen gewerblichen Nutzung ist es zulässig, die Grundstücke Seeweg 86 und Seeweg 128 mit mehr als einem Einzelhaus zu bebauen und nur teilweise gewerbliche bzw. zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Satzteile in I.1.1 „...und des täglichen Bedarfs“ und „... der des täglichen Bedarfs“ (S. 2) sollten gestrichen werden.

 

Begründung :

Die Entwicklung der Gastronomie an der Ostseeküste, in Travemünde und auf dem Priwall hat gezeigt, dass in den  letzten Jahren die Gastronomie-Betriebe nicht wirtschaftlich und kostendeckend betrieben werden konnten. Bei dem von der Hansestadt Lübeck einseitig festgesetzten und nicht ausgehandelten und völlig überhöhten Grundstückspreis von 400 DM =  rd. 200 EURO. pro qm und den einschränkenden Bestimmungen des B-Plan-Entwurfes besteht keine Aussicht auf Besserung, zumal eine zweigeschossig Bauweise bei evtl. Neubau ausgeschlossen werden soll. Eine weitere Minderung der Tauglichkeit, die Gewerbebetriebe wirtschaftlich zu betreiben, ist durch das Fehlen von PKW-Stellplätzen in ausreichender Zahl und in der Nähe der PWS und auf dem Priwall insgesamt zu sehen. Durch die Parkplatzneubauten hat sich diese Lage noch verschlimmert. Statt ca 50 bis 60 „wilde Stellplätze“ am Ende der Mecklenburger Landstraße/Stadtgrenze zu Mecklenburg gibt es nur noch 36 Stellplätze auf dem öffentlichen Parkplatz neben dem Campingplatz/Haus der Naturfreunde.  Es ist absehbar, dass deswegen  weniger Strandbesucher zum Priwall und damit weniger potentielle Gäste der Gastronomie-Betriebe kommen werden.

 

Antrag:

 

Daher wird beantragt, SE.BP und SE.Bg entsprechend den vorstehenden Ausführungen abzuändern.

 

4.      Zu SE-BP Ziff. 3. Nebenanlagen :

Satz 1 mit der Begrenzung auf nur bis zu 10 cbm ist abzuändern in bis 30 cbm, die nach der bisher zugrunde gelegten Bauordnung zulässig sind.  Insoweit sollte geltendes Recht auch weiterhin angewendet werden, da andernfalls von einer Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes und einem Verstoß gegen das Willkürverbot ausgegangen werden kann. Weitere Regelungen sollten der TEG-Gemeinschaft vorbehalten bleiben.

 

Antrag :

Satz 1 SE.BP Ziff. 3 : ist ersatzlos zu streichen.

 

5.      Zu SE.BP Ziff. 4 Stellplätze :

Antrag :

Ersatzlos streichen

 

Begründung :

Die Stellplatz-Regelung ist abschließend durch Teilungserklärung für das private TEG-Grundstück insgesamt und die einzelnen TEG-Grundstücke geregelt. Eine öffentlich-rechtliche und ordnungsrechtliche Regelung ist überflüssig und hat in einem B-Plan nichts zu suchen.  Die TEG-Gemeinschaft der PWS ist auf der Grundlage der geltenden Teilungserklärung mit Anlagen sowie des WEG und im Rahmen der gebotenen Selbstverwaltung und Selbstbestimmung befugt und in der Lage, das Stellplatzproblem in der Siedlung eigenverantwortlich zu regeln und zu lösen.

 

Zur weiteren Begründung wird verwiesen auf GS und Widerspruchsbegründung.

 

6.      Zu SE.BP Ziff. 5 und SE-Begründung Ziff. 5.1 : Höhe der baulichen Anlagen

Antrag :

Ersatzlos streichen.

 

Begründung :

Die Höhenbegrenzung und auch die Dachneigung für die Wochenendhäuser ist ausreichend und abschließend zivilrechtlich geregelt und sogar als Dienstbarkeit abgesichert. Zusätzliche öffentlich-rechtliche Bestimmungen sind daher nicht nötig und können aus den dargelegten Gründen nach Verkauf der TEG-Grundstücke nicht akzeptiert werden. Auf die vorstehenden Ausführungen wird hingewiesen.

 

Ersatzlos zu streichen sind daher auch die folgenden Sätze bzw. Satzteile im SE.BG Ziff. 1.1 Absatz  1 :

 

„Die eingeschossige Bebauung wird festgeschrieben.“

„... Dauerwohnen ist unzulässig.“

„Große Teile des Planungsgebietes liegen in Überschwemmungsbereich der Ostsee, Trave und Pötenitzer Wiek.“

Begründung:

Alle Punkte haben in dem nachträglich aufgestellten B-Plan nichts zu suchen, da sie schon zivilrechtlich ausreichend geregelt sind.

 

Weitergehende Regelungen fallen in die Zuständigkeit der TEG-Selbstverwaltung und das Selbstbestimmungsrecht der TEG-Gemeinschaft.

 

 

Dass die PWS im Hochwasserüberschwemmungsbereich liegt (zumindest teilweise), ist ausreichend durch Teilungserklärung und Kaufvertrag zivilrechtlich geregelt und bestimmt. Die Hansestadt Lübeck als Verkäuferin ist dadurch gegen Regressansprüche ausreichend geschützt. Eine nachträgliche Änderung der Geschäftsgrundlage bei Verkauf durch den nachträglichen Erlass eines B-Planes ist daher aus den dargelegten Gründen nicht zulässig und erforderlich. Im  Überschwemmungsgebiet liegen im übrigen alle Gebäude des Priwalls, wobei fast alle Wochenendhäuser höher gelegen sind als andere Häuser auf dem Priwall. Das ist mithin kein Grund, diesen Sachverhalt in einem B-Plan öffentlich-rechtlich festzuschreiben bzw. in der SE.BG zu erwähnen.

 

B.

 

7.      Zu SE.BP Ziff. II.1 – Dachform und –neigung

 

Änderungsantrag :

Zulässig sind Flach-, Walm- und Satteldächer. Werden First- (max.. 5 m) und Traufhöhe (max. 3m) eingehalten, ist die Dachneigung von 25 ° mit Genehmigung des Nachbarn um bis zu max. 10 % tolerabel.

 

Begründung :

Das entspricht der Regelung und der Praxis der LBO. Es ist nicht gerechtfertigt, die Teileigentümer und Mieter, die bisher nicht gebaut haben, gegenüber den anderen WEB zu benachteiligen und schlechter zu stellen, zumal Erstere die Minderheit darstellt. Auch das ist eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes und ein Verstoß gegen das Willkürverbot. Es ist auch davon auszugehen, dass ergänzende Bestimmungen und Toleranzgrenzen auf der Grundlage des Selbstbestimmungs-, Selbstverantwortungsrechtes der TEG-Gemeinschaft geregelt werden können.

 

Für den Fall, dass diesem Änderungsantrag nicht entsprochen wird, wird hilfsweise beantragt:

 ersatzlose Streichung von 5.1.

 

8.      Zu SE.BP II.2 – Dachaufbauten, II.3 – Firstrichtung II.4 –Baustoffe, II.5. – Abgrabungen und II. 6. – Anpflanzungen, Sichtschutz, Schallschutzwände:

 

Antrag :

Ersatzlos streichen.

 

Begründend wird darauf hingewiesen, dass derartige Angelegenheiten eigenverantwortlich im Rahmen der Selbstbestimmung und Selbstverwaltung von der TEG-Gemeinschaft geregelt werden können.

Restriktive Verbote und ins einzelne gehende Gebote können und sollten nach Verkauf der PWS nicht den Käufern durch einen B-Plan auferlegt werden (s. Wi.-Begründung).

 

9.      Zu SE.BP Ziff 7 :

Antrag :

Ersatzlos streichen

 

Begründung :

Sofern noch jeweils der Mietvertrag gilt, ist in diesem die Werbung zivilrechtlich und somit ausreichend geregelt. Für 2-3 Gewerbebetriebe innerhalb der PWS müssen keine bis ins einzelne gehende öffentlich-rechtliche Bestimmungen in einem B-Plan aufgestellt und beschlossen werden.  Werden aber die Grundstücke verkauft, bleiben andere und weitergehende Regelungen der Selbstbestimmung und Eigenverantwortung der Selbstverwaltungsorgane (TEG-Verwaltung und TEG-Versammlung) vorbehalten, sodass kein Handlungsbedarf besteht, das durch B-Plan zu regeln.

 

10.  Zu Katastrophenschutz :

Antrag :

Ersatzlos streichen.

Begründend wird auf vorstehende Ausführungen hingewiesen. Risiko und Verantwortlichkeiten sind hinreichend geregelt. Wenn die Hansestadt Lübeck sich hätte noch mehr absichern wollen, hätte sie das vor Verkauf durch Satzung oder B-Plan regeln müssen. Nachträglich ist das eine Verletzung der Geschäftsgrundlage, wenn das  nach Aufstellung der TE und Verkauf der TEG-Grundstücke erfolgt  und daher nicht zulässig und rechtlich möglich.

 

11.  Bebauungsgrenzen / Brandschneisen

Es wird beantragt, die (neuen!) Bebauungsgrenzen / Brandschneisen in dem Bebauungsplan-Entwurf ersatzlos zu streichen, soweit sie die Bebauung auf den TEG-Grundstücken gegenüber dem Zustand bei Verkauf / Kauf einschränken und mindern bzw. nicht mehr ermöglichen und zulassen.

Begründung: Durch die nachträglich nach Verkauf der Grundstücke geplante Änderung wird von der Hansestadt Lübeck die Geschäftsgrundlage nachträglich in rechtlich unzulässiger Weise verletzt (Verstoß gegen Treu und Glauben und den grundsätzlich gewährten Bestandsschutz). Auf die einleitenden grundsätzlichen Widerspruchsgründe und die GS wird zur weiteren Begründung hingewiesen. Der Brandschutz ist u. E. ausreichend gewährt durch die Gebäudeabstände von 3,50 m, die nach der Teilungserklärung bei Neubauten von Haus zu Haus grundsätzlich einzuhalten sind.

 

 

Verein der Priwall-Wochenendhausbesitzer e.V.

Für die Richtigkeit und verantwortlich :

 

Ulrich Klempin

 

 

 

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